TRAVAUX, FAIRE SOI-MÊME OU PAR UN PRO ?

La question est de taille !!!

Certains vous diront : « Délègue tous les travaux, sinon ça te prendra trop de temps et d’énergie! », d'autres, au contraire vous conseilleront de tout faire par vous-même pour économiser de l’argent ». En fait, personne n’a tort, personne n’a raison ! Comprenez bien une chose si vous vous engagez dans des travaux trop lourds et surtout trop longs, c’est vous (et non votre locataire) qui ferez l’effort d’épargne pendant tous ces mois pour payer :

  • prêt bancaire
  • taxe foncière
  • charges, etc…

A l’inverse, réaliser tout ou partie des travaux soi-même peut s’avérer rentable (certains postes dans la rénovation coûtent jusqu’à 4 à 5 fois plus chers réalisés par un professionnel).

Pour vous il est essentiel de déterminer l'une ou l'autre possibilité, prendre en compte un ensemble de critères qui sont à identifier dès le départ.

1. Evaluez vos capacités personnelles
  • Vous n’êtes pas manuel, et surtout vous n’avez aucune motivation pour apprendre et vous lancer dans la rénovation : vous avez intérêt à déléguer cette partie. Mais n'oubliez pas de chiffrer et d’inclure tout achat. Ce montant est un gros poste et peut varier très vite.
  • Vous êtes bricoleur, professionnel ou avez l’envie d’apprendre : n’hésitez pas à vous lancer ! Formez-vous ! Choisissez d’optimiser la rentabilité grâce aux travaux. Et puis, déléguez, si besoin, si par exemple certains postes vous font perdre du temps
2. Le temps
  • Votre emploi du temps est trop lourd : déléguez tout ou partie des travaux, car ils risquent de durer dans le temps impactant ainsi la rentabilité
  • Si, en revanche, votre emploi du temps vous le permet (en cas de mi-temps, chômage, vacances…) : optimisez ce temps libre pour vous investir ; poser un parquet ou du carrelage, installer une kitchenette, peindre vos murs… vous fera gagner pas mal d’argent par rapport au temps consacré.
3. Au niveau fiscal
  • Votre salaire est confortable ? Utilisez l’immobilier pour défiscaliser (attention, on ne parle pas de neuf) tout en vous créant un patrimoine immobilier. Achetez dans l’ancien un bien à rénover intégralement et faites intervenir des professionnels. Vous allez ainsi pouvoir réduire vos revenus locatifs, voire vos impôts personnels (notamment en location nue, en SCI à l’Impôt sur le Revenu). A l’inverse, si vous réalisez la plupart des travaux vous-même, vous augmenterez les revenus fonciers et ceux-ci s’imputeront à votre impôt. Vous paierez donc plus d’impôt et perdrez du temps.
  • Si vos revenus ne sont pas conséquents, allez chercher la rentabilité ! Faire tout ou une partie des travaux peut s’avérer très intéressant pour dégager plus de revenu et avoir un effort d’épargne moins important.
4. Point de vue stratégique

N’hésitez pas à faire chiffrer par des professionnels, comparez les prix de matériaux, cela vous donnera une idée du gain par rapport à la main d’œuvre et le temps à prévoir. Il faut déterminer un ration temps/argent qui vous permettra d’optimiser votre rentabilité. N’oubliez pas que plus vous passez de temps à rénover, plus vous remboursez vous-même votre crédit... et ne pas faire rentrer d’argent de location aura un impact sur votre rentabilité !

5. Point de vue géographique

Votre stratégie va différer selon l’endroit, la ville ou vous vous situez. Il est évident qu'à taille égale, ce n'est pas la même chose de rénover un appartement en région parisienne que dans la Creuse. Le risque n’est pas le même sur un crédit à 400 euros par mois que sur un autre à 1000 euros. Imaginez l’impact financier si vous estimez vos travaux à 6 mois et que vous en passez 12 voire plus. Plus vous vous trouvez dans des endroits chers, plus vous devez poser les choses concrètement.

6. Selon les projets
  • Si vous investissez dans la location saisonnière (haute rentabilité) : il faut que vos délais de rénovation soient rapides, car la rentabilité est énorme sur ce type de location ce qui vous permettra de récupérer plus rapidement le financement des travaux payés que sur un investissement dit « classique » (par exemple, la location nue).
  • Si vous investissez dans des immeubles de rapport : soit vous faites intervenir des entreprises pour faire marcher la défiscalisation ?, soit vous faites vous-même. Mais dans ce dernier cas, l’idéal est d’avoir un bien louable que vous pouvez rénover au fur et à mesure des départs des locataires. Faites attention, les travaux peuvent être longs sur un ensemble.

ATTENTION : lors du chiffrage par des professionnels, faites toujours appel à 2 ou 3 prestataires, car les prix peuvent varier du tout au tout. Notamment, si certains ne sont pas intéressés par votre chantier ou sont overbookés, ils gonfleront les prix.

"Au départ, j’ai axé ma stratégie sur la rentabilité en ne déléguant que très peu sur la partie travaux, comptable, gestion… Au fur et à mesure des années, l’imposition étant plus lourde dû à l'augmentation de la rentabilité, moins de travaux, peu d’intérêt d’emprunt, je me suis vu réadapter ma stratégie. Ainsi je recherche des biens avec de grosses rénovations (par le biais de professionnels) afin de réduire l’imposition de l’ensemble de mes revenus locatifs, tout en continuant à faire croître mon patrimoine."

 

En conclusion, l’investissement immobilier est accessible à tous les différents types de personnes. Travaux ou non, il faut adapter votre stratégie en fonction de vos objectifs, vos capacités, votre motivation, et trouver le bon dosage entre gain de temps et gain d’argent. Si vous déléguez, perfectionnez-vous plutôt dans la négociation et dans la recherche de bons artisans, ainsi que dans l’optimisation des délais. S'entourer de bons professionnels et entretenir une bonne relation avec eux vous permettra de compter sur eux pour vos projets futurs, et ainsi d'optimiser votre patrimoine.