POURQUOI ET COMMENT RENÉGOCIER SES PRÊTS IMMOBILIERS

Vous ne le savez peut être pas, mais lorsque vous obtenez un prêt immobilier pour un logement (que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif), à taux fixe ou taux variable, il est tout à fait possible de renégocier ce prêt en cours.

Ce qui peut avoir deux conséquences :

  • Soit de réduire votre remboursement mensuel avec une diminution de l’endettement, une  augmentation de la rentabilité.
  • Soit de réduire la durée de votre remboursement : vous conservez vos mensualités mais vous terminerez de rembourser votre crédit plus tôt.
1. Pourquoi renégocier son prêt ?
 En règle générale si les taux baissent, il est opportun de prendre rendez-vous avec :
  • Votre banquier qui, lui, souhaitera continuer à vous fidéliser
  • D’autres banques qui, elles, chercheront à vous conquérir comme nouveau client
  • Ou encore un courtier qui avec le nombre de clients supplémentaires augmentera ses indemnités

N’hésitez pas à faire cette démarche, les renégociations de crédit, lorsque les taux chutent, sont  « monnaie courante ». Vous n'aurez même pas besoin d'être un grand négociateur, car il est tout à fait possible que les autres banques vous proposent des taux alléchants que vous pourrez toujours renégocier auprès de votre banque.

A partir de là, à l'issue de la renégociation, vous pourrez décider soit de rester dans votre banque soit de de partir à la concurrence par le biais d’un rachat.

2. A quel moment renégocier ?

Bien entendu, on ne renégocie pas son crédit à n’importe quel moment, il faut que la négociation vous apporte un avantage supérieur à ce que vous aviez avant car la transaction va engendrer certains frais :

  • pour une renégociation dans votre banque , comptez les frais de dossier (ils peuvent varier entre 250 et 800€) + les frais de garantie (hypothèque, prêteur de deniers ou société de caution)
  • en cas de rachat par une autre banque interviennent des frais de dossier + des indemnités de remboursement anticipé dans votre banque (de l’ordre de 3%) + les frais de nouvelle garantie ou hypothèque.

Il est donc intéressant d’entamer la démarche lorsque les taux ont chuté au minimum de 1% (par exemple un crédit obtenu à 3,2% qui serait actuellement autour des 2,2%).

N’hésitez pas à suivre l’évolution des taux sur des sites comme Meilleurtaux.com qui sont suffisamment représentatifs.

Il faut également renégocier dans les débuts de son crédit étant donné que l’impact se fera sur le coût du crédit (intérêt d’emprunt que vous devez à la banque) et celui-ci est toujours plus important en début qu’en fin de prêt.

Ex : si vous avez fait un emprunt sur 20 ans il est judicieux de le renégocier dans les 10 premières années.

Pour du locatif, les banques concurrentes peuvent se monter plus réticentes, car l'opération ne leur  rapporte que très peu. C’est seulement une opération d’entrée (loyer) et de sortie (mensualité du prêt). N'hésitez donc pas,  lors de la négociation, à mettre en plus sur la table salaires, assurances, placements…

3. Taux variable ou taux fixe

Il est possible également de négocier de :

  • Taux fixe > taux fixe
  • Taux fixe > taux variable
  • Taux variable > taux fixe
  • Taux variable > taux variable

Le taux fixe permet de bloquer la même mensualité durant toute la durée de votre crédit.

Attention :  les taux variables sont plus avantageux que les taux fixes, mais ils présentent le désavantage de pouvoir remonter dans le temps (de pouvoir s'envoler et d'atteindre un niveau élevé). Si vous choisissez celui-ci, pour limiter le risque, optez pour un taux capé ( ex : capé + 1/capé -1). Votre taux varie selon les variations des taux actuels tout en étant bloqué sur un minimum/maximum garanti (si vous aviez un taux variable à 3,2%, il pourra varier au minimum à 2,2% et grimper au maxi à 4,2%)

4. Exemple

"Il y a quelques années, j'ai fais un investissement locatif qui m'a coûté 200000 euros tous frais compris (notaire, banquier, ...). J'ai obtenu un taux TAEG de 3,5% sur 20 ans, ce qui me fais rembourser 1160 euros par mois. 4 ans plus tard, je vois que les taux ont chutés. Ils sont en moyenne à 2% sur 20 ans. Est ce qu'il y a quelque chose à faire pour gagner de l'argent ?"

Nous conseillons à M. Patrick de contacter sa banque et ses concurrents afin de renégocier son prêt. "Grâce aux conseils de REUSSIMMO, j'ai pu négocier un nouveau taux de 2,5% TAEG au sein de ma banque, qui m'a fait la meilleure offre. Aujourd'hui j'ai gagné 15853 euros soit 83/mois sur mes 16 années restantes. Le banquier me propose de gagner 83 euros sur ma mensualité OU de diminuer les annuités restantes de mon crédit en passant de 16 à 14 ans 1/2." 

Retrouvez le détail ci-après.

Pour réaliser l'achat de son bien, Monsieur Patrick réalise un prêt de 200000 euros (notaire, banque, ...) au taux de 3,5% TAEG (3% de prêt et 0,5% d'assurance) sur 20 ans.

negociationpret1

4 ans plus tard, les taux ont baissé, ils sont en moyenne de 2% sur 20 ans. Au bout de ces 4 ans il resterait à M. Patrick :

negociationpret2

M. Patrick va voir sa banque qui renégocie son prêt. Pour ne pas perdre son client, elle lui propose 2,5% TAEG (2% de prêt et 0,5% d'assurance) tout frais compris.

negociationpret3

Nous voyons que la négociation rapporte 15853 euros soit 83 euros par mois sur les 16 années qu'il reste à M. Patrick.

 

En conclusion, si les taux sont à la baisse, n'hésitez pas à consulter votre banquier. N'oubliez pas le marché est concurrentiel pour eux, le moindre client est important. Cela peut paraître du temps perdu, mais représente des gains potentiellement intéressants à la sortie.
La rentabilité de votre bien ne s'apprécie pas seulement sur l'augmentation du loyer mais également sur la baisse des charges dont la partie renégociation de prêt fait partie.