LES POINTS POSITIFS À VÉRIFIER AVANT D'ACHETER

Vous vous lancez dans l’immobilier , c'est une bonne chose, mais pour que votre bien soit apprécié par une grande majorité et  que vous en tiriez par conséquent la meilleure rentabilité, il y aura plusieurs paramètres  à prendre en compte. Certains peuvent être améliorés (ex : home staging, agencement, rénovation…) mais pour d'autres vous ne pourrez jamais rien changer (ex : secteur, environnement), d’où l’utilité de bien choisir son bien.

Pensez toujours à la location et aussi à la revente ! Même si un investissement locatif n’est pas choisi par rapport à un « coup de cœur » mais pour son potentiel de rentabilité, demandez-vous quand même si vous personnellement pourriez y vivre !

Voici quelle serait la liste des points essentiels à vérifier (les points abordés sont également importantpour vous permettre de bien négocier votre bien auprès du vendeur) :

1. La ville

bien choisir son secteur géographique

En fonction de l’endroit où vous vous situez, pour aller chercher les meilleures rentabilités, il vous faudra vous adapter à votre marché ! Les grandes villes sont génératrices de cash dans des stratégies comme :

  • la location saisonnière (ex :touriste, professionnel de passage…)
  • la colocation (ex : étudiants, actifs)
  • le meublé (ex :étudiants, jeunes actifs)
  • la découpe d’appartement

Il vous faudra dynamiser la rentabilité au m². Les villes de province dégagent en général de meilleures rentabilités sur de l’investissement locatif classique (location nue) que vous pouvez dynamiser avec les stratégies précédemment citées sur les grandes villes. Attention que votre secteur se réfère bien à l’une d’entre elle, faites une étude de marché pour évaluer la demande si besoin. Privilégiez aussi une stratégie qui génère du cash (par exemple les immeubles de rapport).

Privilégiez les centre villes ou en périphérie car c’est là que vous aurez le plus de possibilités en terme de dynamisme et rentabilité. Vous aurez affaire, pour la plupart, à des personnes de passage privilégiant la proximité.

En dehors, en campagne au contraire, vous trouverez « essentiellement » des logements où les personnes vont s’installer, vous devez y proposer des logements plus importants en termes de m² et pièces à louer, les rentabilités sont moins dynamiques à moins de partir sur de gros investissements (tels que les immeubles)

2. Le secteur

Vérifier si le secteur dans lequel vous seriez potentiellement acquéreur est suffisamment dynamique. L’EMPLACEMENT du bien est primordial, ce qui est recherché :

  • Centre-ville, vieilles villes, zones piétonnières
  • Proximité des universités, hôpitaux, zones industrielles et commerciales
  • A côté des transports en commun (bus, tram, train…)
  • Ne négligez pas la proximité avec les superettes, supermarchés… très appréciée dans le quotidien
  • Choisissez des quartiers « sympas » où les futurs locataires se sentiront bien et en sécurité

N’hésitez pas à analyser l’environnement de votre bien en notifiant sur une carte (ex : Google Maps) toutes ces zones. Celle-ci pourra vous être utile pour tous vos investissements par la suite.

3. La copropriété

Vérifiez plusieurs éléments pour vous donner une idée de l’aspect général du bâtiment :

  • Visuellement :
    • La façade ; vérifiez l’état, si celle-ci est très endommagée, dites-vous qu’il pourra y avoir des travaux coûteux par la suite et que cela peut rebuter des locataires (premier visuel, première mauvaise idée)
    • Les communs (ex :couloir, escalier) ; si ils sont anciens, cela peut rester en l’état, mais s'ils sont dégradés (tagués, crasseux, endommagés…) cela peut faire fuir.
    • La toiture, vérifiez l’état général. Les tuiles ciments sont garantiesla toiture est à vérifier aussi 20 ans et 60 ans pour celles en terre cuite mais elles peuvent tenir bien plus longtemps.
  • Sur papier, à vérifier avant de signer le compromis, doivent obligatoirement vous être remis (sera annexé au compromis de vente) :
    • Le détail des charges (décomptes des charges, demandez les 3 derniers pour voir l’évolution, le dernier est obligatoire) pour calculer leurs montants. Attention aux charges trop élevées, n’oubliez pas de les prendre en compte, car elles peuvent rebuter des personnes et impacter votre rentabilité. Elles sont souvent élevées quand il y a un syndic professionnel, un ascenseur, un chauffage collectif, des entretiens d’espaces vert ou de communs faits par des pros.
    • Les 3 derniers procès verbaux (P.V.) d’assemblée générale : pour voir les travaux qui vont être réalisés ou non dans la copropriété (ceux qui ont été votés ou non)
4. L'appartement

Dites-vous que l’appartement va être proposé à un plus grand nombre et que plus  les critères «recherchés» sont présents plus vous éviterez les «freins» à la location et à la revente.

  • Critères importants
    • La luminosité : attention à l’exposition, plus l’appartement apporte de la lumière, plus il sera chaleureux. Préférez des orientations sud, sud-ouest surtout sur les pièces de vie
    • L’étage : attention au rez-de-chaussée au niveau de la route, aux étages supérieurs sans ascenseurs (ex : pas au-dessus du troisième étage en province), le prix de vente peut y être impacté jusqu’à plus de 20% vu qu’il trouve moins d’acheteurs et de locataire. Néanmoins vous pouvez vous y attarder, s'ils présentent des avantages supplémentaires (ex : rez-de-chaussée surélevé avec terrasse, ou un bien au quatrième étage avec du cachet sous toiture et un toit terrasse)
    • Le nombre de pièces : selon ce que vous allez faire ; vous louerez plus cher pour une même surface (si elle est bien agencée) un F3 qu’un grand F2, vous serez plus rentable si vous achetez un F4 qu’un F3 de 150m² en colocation et la location sera plus chère sur un F1 avec 1 petite chambre que sans.
    • La vue : ce critère pourra rebuter certaines personnes si vous avez un vis-à-vis important, alors que la vue dégagée (vue imprenable sur des monuments historiques) peut au contraire déclencher le « coup de cœur »
    • Les commerces : attention à certaines nuisances qui peuvent être à l’origine d’une dépréciation du bien ; telles que les bars, certains magasins de bouche (d’ailleurs dans les règlements de copropriété, ils sont parfois interdits, referez-vous y avant d’acheter). Même chose pour certains commerces qui renvoient une image négative (ex : club privé, salon de massage)
    • Certains accès: bords de route ou transports en commun trop bruyants
    • Parking/garage : vérifiez si là, où vous vous situez, celui-ci est un critère important. Il est possible que sur des surfaces plus importantes (ex : F3/F4), cela soit un critère important, notamment en périphérie de grande ville ou province
  • Travaux à vérifier (ouvrant à la négociation)
    • La porte : si elle comporte, en plus, au moins un verrou ou 3 points d’ancrage (sécurité)
    • Les Fenêtres : simple ou double vitrage (amélioration énergétique)
    • L'électricité : vérifiez si elle est aux normes, si l'appartement comporte un disjoncteur différentiel pour protéger les personnes (sécurité). Cela sera indiqué dans le diagnostic énergétique
    • Les murs : si l'isolation est présente ou non (amélioration énergétique)
    • Le chauffe-eau (durée de vie environ 7 à 10 ans) : demandez, si possible, la facture d'achat. Si vous voyez des traces de rouilles autour de la cuve, c'est signe qu'il "pique" (il est plus proche de la fin que du début)
    • La chaudière (durée de vie environ 15 à 20 ans) : demandez la facture d’achat si possible
    • Le sol : si vous voulez changer les sols, vérifiez s'ils sont plans, les coûts peuvent être plus élevés, s'il faut en plus aplanir le sol,  voir couler une chape pour le rattraper
  • Le DPE (diagnostic de performance énergétique); il est obligatoire dans une vente (à demander au vendeur ou à l’agent si vous êtes intéressé), celui-ci vous donne les informations sur la consommation du bien, les défaut d’électricité, le chauffage, le plomb, l’amiante, …
5. L'agencement

Attention à la conception de l’appartement en lui-même, plusieurs éléments sont tendances aujourd'hui :

  • le salon séjour : pièce de vie intéressante en termes de volume et luminosité
  • la cuisine : ouverte sur le salon séjour (impression de volume), celle-ci devient un élément de décor à part entière.

agencement intérieur

Ne lésinez pas sur ces aspects, très bien vus pour la plupart des locataires ou acquéreurs. Les longs couloirs qui desservent l’ensemble des pièces, ou les cuisines séparées sont en retrait sur les demandes et peuvent impacter le prix de location ou vente.

  • La salle de bain : un endroit essentiel pour un appartement, c’est l’endroit où on prend le temps de s'occuper de soi, il doit être attrayant.
  • Les chambres : doivent être sobres mais ce critère peut être revu à la baisse (en terme de taille, couleur…) si le reste a créé le coup de cœur. Les gens y vont seulement pour dormir.

Il est tout à fait possible de rendre un appartement charmant avec un minimum de coût grâce à la technique du « home staging ». En revanche, attention aux gros travaux si vous faites de grosses modifications (comme déplacer les évacuations et les canalisations à l’opposé de l’appartement, ouvrir un mur dans un mur porteur,…) qui peuvent « manger » votre rentabilité ! A bien calculer au départ !

"J’ai trouvé une super affaire, un appartement en centre-ville dans un beau quartier, au deuxième étage avec une belle vue. J’ai pu le négocier le prix à 10% de moins car il y avait des travaux de rafraichissement mais pas de gros œuvre"


Mr Patrick a fait le bon choix, il a su privilégier les critères qui plairont à bon nombre et surtout qui sont « incompressibles » (non modifiable). A l’inverse, la vétusté n’est pas rédhibitoire,  il peut faire des travaux et modifier le bien à sa guise. De plus, cela lui a permis de bien le négocier. 

 

Pour conclure, prenez bien le temps d’analyser l’environnement de votre acquisition. Bien entendu, trouver le bien parfait est rare et ne doit pas vous bloquer dans vos investissements. Parfois certains critères peuvent être revus à la baisse si d’autres vous paraissent les compenser. Vos locataires accepteront également de faire abstraction de certains d’entre eux si vous leur proposez en échange... par exemple, une belle prestation.