LES 10 IDÉES REÇUES DU LOCATIF

ideesRecues1
Sauter le pas dans l’investissement locatif, c’est comme « plonger dans l’inconnu ». Très naturellement on demande souvent conseil autour de nous pour pouvoir se lancer. Malheureusement on se retrouve parfois à demander aux mauvaises personnes, surtout celles qui n’ont jamais sauté le pas et qui véhiculeront les fameuses « idées reçues ». Voici le meilleur moyen de freiner vos ambitions, vous mettre le doute et finalement démotiver votre projet. Faites-vous donc votre propre idée en allant chercher l’information auprès des personnes qui ont réellement sauté le pas et qui vous transmettront leur(s) expérience(s).

En voici les principales :

1. "Il faut s'y connaitre pour se lancer dans l'immobilier"
Votre réussite dépend de vos connaissances et compétences. Mais ceci n’est pas réservé à une élite. Aujourd’hui grâce à internet vous pouvez vous former à comprendre toutes les ficelles et devenir autodidacte dans l’investissement immobilier. La plupart des « Réussites » (immobilière ou autre) vous diront toujours la même chose « APPRENEZ CONTINUELLEMENT » et entourez-vous des bonnes personnes (créez votre réseau).
2. "Avec le locatif tu risques des problèmes d’impayés"
Les problèmes d’impayés existent ! ils ne concernent néanmoins que 2% à 2.5% du parc locatif.
Il est intéressant de noter quels critères permettent de réduire au maximum les impayés :
  • On dit souvent que les locataires sont à l’image des appartements : louez des appartements indécents, vétustes ou malfamés conduira à proposer des loyers plus bas, ainsi attendez-vous à avoir des profils de personnes ayant plus de difficultés à se loger (sans emploi, précarité,…)
  • Demandez toujours un dossier de location complet avec toutes les pièces justificatives.
  • Evitez les grosses structures (F4, F5, maison). Privilégiez les petites structures (studio, F1, F2) qui offrent plusieurs avantages :
    • Plus rentables
    • Facilité d’obtenir un cautionnement (ex : parents)
    • Possibilité de toucher directement les APL (ex : étudiant)
    • En cas d’éventuelle dégradation, plus rapide à remettre en état
    • En loueur meublé : contrat de bail d’un an au lieu de trois en nu
3. "Tu investis et les impôts te prennent tout !"

Il est vrai, l’immobilier en France est fortement taxé. Mais il existe plusieurs types de montages ou sociétés (qui peuvent être créés par votre notaire ou expert-comptable) qui permettent d’optimiser la fiscalité :

  • Loueur meublé non professionnel
  • Société civile immobilière à l’Impôt sur le Revenu
  • Société civile immobilière à l’Impôt sur les Sociétés

Bien appréhender la fiscalité peut permettre d’augmenter la rentabilité, comme bien négocier, optimiser les travaux …

4. "Le locatif ça ne rapporte que dans 15 ou 20 ans et les rentabilisés sont faibles !"
Oui, l’immobilier n’est pas un investissement à court terme (hormis achat-revente) mais à moyen ou long terme. Dites-vous une chose ; ce sont vos locataires qui vont payer tout ou partie du loyer et à terme vous avez deux choix qui s’offrent à vous : une rente supplémentaire ou un capital à récupérer en cas de revente.  On appelle cela l’Effet de levier, vous constituez un patrimoine généré par les revenus locatifs.
En effet certains investissements peuvent s’avérer dévorateur de rentabilité (parfois inférieure à des livrets d’épargne bancaire). Notamment sur des biens coûteux à l’achat et faibles en revenus locatifs (ex : grande ville)  ou encore des biens qui se louent difficilement (ex : vétusté). Heureusement il y a des solutions à privilégier aujourd’hui pour doper les rentabilités tel que :
Il est très probable d'arriver à devenir indépendant financièrement (rentier) en moins de 10 ans avec ces stratégies. Certains, pour les meilleurs, l'ont même atteint en à peine 2 ans avec une bonne stratégie d'investissement et de solides connaissances en immobilier.
 
5. "L’immobilier est réservé aux personnes ayant une bonne situation."

Il ne faut pas croire que l’immobilier d’investissement n’est réservé qu’aux personnes disposant d’importants moyens ou une situation professionnelle privilégiée (cdi). Aujourd’hui même avec des situations précaires (cdd, intérim, alternance et même chômeur ou étudiant) vous pouvez accéder à l’investissement. Voici certains critères appréciés par les banques :
  • Vous associez par le biais d’une société(ex :SCI)  avec un « bon profil ». Vous serez cautions solidaires l’un de l’autre.
  • Prouvez que vous arrivez à épargner et que vous n’êtes pas tous les mois dans le rouge
  • Eviter d’avoir des prêts à la consommation, prêt auto… qui sont des charges et qui diminuent vos possibilités de prêt
  • Monter un dossier béton à présenter (étude de marché, prévisionnel de location,…)
  • Ne pas hésitez à faire le tour jusqu’à obtention du prêt, plusieurs banques peuvent vous refuser le projet mais si certaines ouvrent plus les « vannes » à un moment T c’est votre chance.
  • Montrez votre motivation à votre interlocuteur
6. "Le locatif c’est de la gestion et des soucis."
On vous mentirait si on vous disait que ce n’est pas du travail ! Vous créez un business donc il faut y consacrer du temps. Par contre l’avantage c’est que vous pouvez déléguer tout ou partie des tâches (travaux, location, impôts, …). Sachez juste que plus vous déléguez plus votre rentabilité baisse mais vous dégagerez du temps pour d’autres investissements (déléguez surtout les tâches qui vous prennent du temps ou qui sont sources de démotivation).
 
7. "L’immobilier baisse, à mon avis il faut attendre, ça va encore descendre !"

Personne ne peut savoir si le marché va continuer à baisser ou s’il va remonter. Sachez une chose les petites structures dans l’immobilier ancien (studios, F1, F2) subissent moins de dépréciations que les grosses. Votre objectif est de trouver une bonne affaire, au minimum 10% de moins que le prix du marché actuel. Dans des contextes économiques difficiles où les taux sont relativement bas, l’immobilier devient plus accessible. C’est à ce moment-là où vous, les acheteurs, vous avez la meilleure chance de faire des affaires.

N’attendez pas ! Plus vous commencez tôt, plus vous ferez grossir votre patrimoine et accroître vos connaissances.

8. "Beaucoup d’appartements sont vacants, c’est dur de trouver un locataire."
Il est vrai que dans certaines villes il est plus difficile de louer que dans d’autres. Si l’offre est plus importante que la demande, il y aura obligatoirement de nombreux logements vacants. Malgré ça, des investisseurs trouvent toujours preneur avec une importante demande. Pourquoi ? Tout simplement car ils proposent des prestations qui permettent d’être en haut du tableau et de trouver un locataire dans les plus brefs délais (appartements bien rénovés, home staging, situation géographique stratégique…).
 
9. "Si tu te plantes à l’achat ça va te coûter cher."
 

En effet vous pouvez faire un mauvais investissement que ce soit au niveau du prix ou même du bien en lui-même (mauvais secteur, peu lumineux, copropriété malfamée, mal agencé…). C’est pourquoi, il est important d’étudier et comprendre votre marché afin de bien connaître son secteur géographique, acheter au bon prix afin de ne pas sur payer le bien…

10. "Il vaut mieux payer cash que de faire un crédit."
Une erreur à bannir pour ceux qui en ont la possibilité (en tout cas dans une stratégie de création de patrimoine). Utilisez l’effet de levier (votre locataire paye votre crédit), fiscalement vous paierez moins d’impôts (déduction des intérêts bancaire de votre prêt), placez cet argent pour qu’il vous rapporte en plus… Gardez cet argent, il vous servira pour négocier plus facilement d’autres projets. Essayez de faire financer l’intégralité du projet :
  • Le bien
  • Frais d’agence (si il y a)
  • Frais de notaire (certaines banques vous demande au minimum ceux-ci en cash, mais d’autres peuvent prendre l’intégralité)
  • Frais bancaire

"En m’informant sur internet, j’ai remarqué que l’immobilier était un des meilleurs moyens dans le temps de se créer un revenu supplémentaire, préparer sa retraite et même devenir indépendant financièrement. J’en ai parlé à des personnes de ma famille et certains amis qui m’ont totalement démotivé en me disant que l’immobilier n’est pas intéressant ; risque d’impayés, il faut avoir une très bonne situation professionnelle pour investir, ça ne rapporte rien, etc … !"

Le positif est que M. Patrick puisse envisager d’investir un jour. Cependant il n’écoute que des personnes novices en immobilier qui ont-elles-mêmes retenu que le négatif, et qu'elles véhiculent ensuite telle une fatalité. Pour motiver son projet il doit s’entourer d’investisseurs et apprendre les expériences des autres (forum, réseaux sociaux, articles, videos…).

 

En conclusion, pour réussir votre investissement, allez vers les personnes qui croient en votre projet, celles qui peuvent partager leurs expériences, celles qui feront partie de votre réseau. Étudiez continuellement votre marché, apprenez dans chaque domaine (devenez polyvalent).