LA GESTION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Vente d’une maison ou d’un appartement, vous êtes susceptible de générer une plus-value. Lorsque vous vendez un bien à un prix supérieur à votre achat, vous réalisez une plus-value. Cette dernière peut être soumise à une exonération dans certains cas (ex : vente de votre résidence principale) ou être taxée jusqu’à 34,5% (ex : vente d’un bien en location, résidence secondaire...).

Malgré un contexte plus difficile, il vous est possible de vendre à un meilleur prix que votre achat. Cette différence peut s’avérer très élevée !

1. Conditions de taxation

Certaines conditions encadrent la plus-value immobilière. Si vous êtes domicilié en France, et quelque soit l’endroit du bien vendu (France ou étranger), vous êtes imposable. Cela concerne donc tout vendeur habitant en France métropolitaine et dans un départements d’Outre-mer (les territoires d’Outre-mer ne sont pas inclus).

Les personnes physiques (vous, votre conjoint ou toute personne à votre charge) ainsi que certaines personnes morales (Société Civiles Immobilières - SCI soumises à l’impôt sur le revenu) sont imposables.

Dans quel cas êtes vous imposable ?

  • la cession doit être à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succesion ou donation)
  • l’objet de la vente est un bien (ex : appartement) ou des droits immobiliers (ex : part dans une SCI)
  • la vente réalisée n’est pas soumise à une exonération
  • la plus-value est obligatoirement positive

2. Exonération

Résidence principale

La vente de votre lieu principal d’habitation est le principal cas d’exonération d’imposition. Que ce soit une maison, un chalet, un appartement … votre résidence principale vous permet de profiter au maximum de votre plus-value. Une seule condition est nécessaire, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente.

Et si je déménage ?

Aujourd’hui nous connaissons le prêt relais qui permet de changer plus ou moins facilement de résidence. Dans ce cas, vous déménagez de votre ancienne résidence avant la vente de celle-ci. Pas de panique ! l’administration fiscale admet une exonération, considérant que le bien vendu était votre résidence principale. Toutefois la vente doit intervenir dans l’année suivant le déménagement.

Détention du bien

La plus-value immobilière est divisée en deux points :

  • impôts sur le revenu
  • prélèvements sociaux

Vous possédez votre bien depuis un certaine nombre d’années, sachez que le taux d’imposition diminue avec le temps. Il faut compter une détention de 22 ans pour obtenir une exonération maximale concernant les impôts sur le revenu et 30 ans pour les prélèvement sociaux.

Attention, la durée est calculée de date à date et non pas en fractions d’années.

Petit prix de vente

Cette règle vise les prix de vente ne passant pas les 15000 euros. Ce sera donc le cas par exemple pour un garage ou une cave qui feront l'objet d'une exonération.


3. Comment calculer la plus-value brute ?

L’opération s’effectue en deux temps : tout d’abord la plus-value brute est calculée avant d’appliquer les abattements qui peuvent être soustraient au montant initial. C’est donc sur la plus-value imposable que l’impôt est calculé.

Plus-value brute

Nous parlons de plus-value brute la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien (plus-value brute = prix de vente - prix d’acquisition)

Attention, en cas de bien reçu à titre gratuit, la valeur vénale est prise en compte pour la donation ou la succession.


4. Comment calculer la plus-value imposable ?

La plus-value imposable (ou plus-value nette) est obtenue sur la base de la plus-value brute, à laquelle les abattements sont soustraits. On note que plus vous détenez le bien, plus les abattements seront importants, plus la plus-value nette est basse, et donc plus les impôts baissent.

Calcul de l’abattement pour l’impôt sur le revenu :

  • Entre 5 ans et 21 ans : 6 % pour chaque année
  • Pour la 22ème année révolue : 4%

L’exonération se fait donc au plus 22 ans de détention (précédemment 30 ans).

Jusqu’à 5 ans0 %
6ème année6 %
7ème année12 %
8ème année18 %
9ème année24 %
10ème année30 %
11ème année36 %
12ème année42 %
13ème année48 %
14ème année54 %
15ème année60 %
16ème année66 %
17ème année72 %
18ème année78 %
19ème année84 %
20ème année90 %
21ème année96 %
22ème année100 %

Calcul de l’abattement pour les prélèvements sociaux :

Entre 6 ans et 21 ans : 1,65 % pour chaque année

Pour la 22ème année révolue : 1,60%

Entre 23 et 30 ans : 9%

L’exonération se fait donc au bout de 30 années révolues.

6ème année1,65 %
7ème année3,30 %
8ème année4,95 %
9ème année6,60 %
10ème année8,25 %
11ème année9,90 %
12ème année11,55 %
13ème année13,20 %
14ème année14,85 %
15ème année16,50 %
16ème année18,15 %
17ème année19,80 %
18ème année21,45 %
19ème année23,10 %
20ème année24,75 %
21ème année26,40 %
22ème année28 %
23ème année37 %
24ème année46 %
25ème année55 %
26ème année64 %
27ème année73 %
28ème année82 %
29ème année91 %
30ème année100 %

Comme pour l’abattement pour les impôts sur le revenu, les années de détention soient être pleines.


5. L’imposition de plus-value immobilière

Calcul de l’imposition :

Une fois que votre plus-value est calculée, il ne vous reste plus qu’a connaitre le montant de votre impôt.

19% sont au titre de l’impôt sur le revenu

15,5% sont pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social)

Quel est le moment de paiement ?

Ce calcul ainsi que le paiement se font chez le notaire à l’aide d’une déclaration spécifique (n2048-IMM). Le montant que touche le vendeur est net d’impôt. Cependant cette démarche, qui est effectuée par le notaire est payante (70,20 euros à la charge du vendeur).

Si votre plus-value est exonérée, aucune déclaration d’imposition ne sera nécéssaire.

Attention aux surtaxes pour les plus-value supérieures à 50000 euros (uniquement pour les logements). Exemple : pour une plus-value de 60000 euros, la surtaxe est de 1200 euros.

En conclusion, si vous avez la chance de réaliser une plus-value sur un bien, préparez vous à payer un montant d’imposition reparti entre les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux. Logiquement plus vous détenez le bien (logement ou terrain) plus les abattements seront importants.