INVESTIR DANS UN IMMEUBLE DE RAPPORT

Pour beaucoup l’achat d’immeuble reste un investissement non envisageable pour un certain nombre de raisons :

  • Les banques ne vous prêteront pas l’argentimmeubleRapport1
  • Les risques financiers sont trop importants
  • Seuls les gros investisseurs peuvent en profiter
  • La gestion est forcément compliquée
  • etc...

Eh bien, sachez qu'il s'agit là d'idées reçues. Bien entendu,  il n'est pas question d'investir dans n’importe quoi, tout n’est pas intéressant (en termes de prix, de nature ou de situation du bien). Étudiez correctement votre marché, faites vos calculs de rentabilité liés à l’investissement. A partir de là, vous réaliserez qu’avec un immeuble, malgré un prix d’achat initial élevé, le risque, lui, peut être est restreint.

1. Le prix au m2

Si vous allez fouiller sur les sites des petites annonces, vous verrez déjà que le prix des immeubles est de manière générale moins élevé au m² que les appartements vendus individuellement.

POURQUOI ? En l’occurrence, vous bénéficiez d’un prix de gros, et surtout, seule une poignée d’investisseurs seront concernés par ce type d’achat. Contrairement à l’achat isolé d’un appartement qui touche à la fois les particuliers (achat de leur résidence principale) et les investisseurs (majorité plus importante).

2. Sécurité

En effet, l’avantage de ce type d’achat est que, ramené au prix moyen de vente d’un appartement, l’immeuble étant moins cher, il n’est pas exclu que vous ayez quelques appartements en bonus.

Un immeuble peut offrir plusieurs possibilités grâce à leur forte rentabilité (pouvant dépasser les 10%) :

  • Autofinancement : vous n’avez aucun effort d’épargne personnel à apporter (investissement nul) vous remboursez votre prêt avec vos locations
  • Bénéfices : peut vous dégager un cash-flow positif, soit un bénéfice supplémentaire en plus de votre prêt

Il n’est donc pas exclu que vous puissiez payer votre crédit avec une partie des appartements, le reste étant « bonus » (sécurité en plus, revenus supplémentaires…).

3. La négociation

Il est beaucoup plus simple d'engager de grosses négociations sur un immeuble que sur un appartement seul. Ainsi des sommes de moins 30/40 000€ sur un projet à 300 000€ ne sont pas invraisemblables.

POURQUOI ? Comme dit précédemment, seuls les gros investisseurs sont sur ce type de marché, il y aura du coup moins de clients et une marge de manœuvre plus importante. Enfin  le seul critère sera la rentabilité, on vous achètera pas un immeuble pour un coup de cœur !

4. La banque

Alors là, vous allez certainement me prendre pour un fou, mais sachez qu'il est parfois plus facile d’obtenir le prêt pour un immeuble que pour un appartement. Et oui, c’est vrai !!

En effet la banque pourra éventuellement vous accorder l’achat de 2,3 appartements, mais elle vous limitera peut-être à ce nombre.

POURQUOI ?!  Le fait est, qu'en cas de-non location, de problème d’impayé ou de vacance locative, c'est vous-même qui avancerez le loyer tout en continuant à payer les charges des appartements en question. Naturellement plus vous augmenterez le nombre, plus vous aurez de risques.  Acheter un ensemble immobilier peut pallier ces aléas, étant plus rentable, il peut s’autofinancer et même vous générerez  du cash mensuel.  Par conséquent votre taux d’endettement sera moins impacté et les banques continueront plus facilement à vous prêter.

5. Les frais de notaire

Plus vous achetez gros, plus vos frais de notaire sont dégressifs. Les petites structures coûtent très chers. Imaginez un garage que vous achetez à 7000€, vos frais de notaire se monteront à plus de 20%, alors que pour un immeuble  de 300 000€, ils seront à moins de 10%.

6. La copropriété

Rien de plus simple à gérer qu'une copropriété. On a l’impression, quand on lit les comptes rendus des syndicats de copropriété avec leurs gros tableaux comptables, que la gestion est compliquée. Pourtant gérer un immeuble, cela peut se réduire à... simplement relever l’eau au compteur 2 fois par an, payer les factures. Pour ce qui concerne les factures d’électricité, l’assurance et la taxe foncière, il suffit de  les mettre en place au début, puis une fois qu'elles sont mensualisées ou annualisées, plus besoin de s’en occuper. Quelques petits travaux ou entretiens peuvent venir s'ajouter, mais rien de bien alarmant.

7. La gestion locative

La gestion locative, elle non plus, ne pose pas de problème particulier : tout est centralisé. Si, en plus,  deux biens se libèrent au même moment, vous pourrez les faire visiter en même temps (un des critères principaux étant alors la zone géographique). Cerise sur le gâteau : vous donnez le choix en plus ! Gros avantage également : c’est vous qui sélectionnez l’intégralité de vos locataires dans votre immeuble !

8. Les possibilités financières

Les immeubles de rapport offrent de grandes possibilités : vous pouvez garder un immeuble de rapport jusqu’au terme de son remboursement pour avoir une rente mensuelle à vie , ou vous pouvez également faire de la découpe (vente par lots individuels) afin de rembourser plus rapidement les appartements restants ou avoir une capacité d’emprunt plus importante, vous permettant de réinvestir encore et encore.

9. La stratégie

Au vu des fortes rentabilités que ces biens offrent, il est intéressant d’envisager de partir sur ce type de stratégie par la suite. Vous pouvez rien qu’avec un seul immeuble, vous rapportant près de 2500€ à 3000€ par mois de revenus locatifs (arrondi grossièrement ; 50% de moins en net d’impôts, charges etc…), une fois payé vous ne serez pas « riche » mais vous serez libre financièrement !

Il est bien évident que les immeubles sont plus accessibles en province que dans certaines grandes villes où les prix deviennent parfois exorbitants. Par contre d’autres stratégies existent pour atteindre des rentabilités aussi élevées comme par exemple:

Et bien entendu si vous acquerrez un immeuble tout en appliquant les autres stratégies, là vous pouvez atteindre des rentabilités démesurées.

"Voilà je me suis lancé, j’ai investi dans mon premier immeuble de rapport de 6 appartements. Il m’a couté  290000€ (notaire + achat + travaux inclus). Avec un prêt à 2,5% sur 20 ans, je rembourse à la banque 1540€/mois. Je loue mes 6 appartements 400€ (hors charges) soit 2400€/mois de revenus locatifs"

M. Patrick à une excellente rentabilité sur son immeuble (10%). Il sécurise son investissement puisque 4 de ses appartements sur 6 lui payent son crédit. Cela lui permet de supporter d’éventuels travaux, vacances locatives ou tout simplement s’octroyer un revenu complémentaire après impôts.

 

En conclusion, avant de passer à l’achat d’un immeuble, testez votre intérêt pour l’investissement immobilier dans un premier temps sur de petits projets, tel qu’un studio ou un F2. Appréhendez–en les ficelles, puis testez votre motivation pour la gestion, la location, la rénovation (professionnelle ou personnelle). C'est seulement à ces conditions que vous saurez si vous êtes capable pour un plus gros projet ou non.