COMMENT DEVENIR RENTIER ?

QUI n’a pas rêvé de gagner de l’argent et de ne plus avoir à travailler ? QUI n’a pas imaginé organiser son temps à sa guise? QUI n’a pas été envieux aussi de ceux : 

  • qui prennent leur retraite avant les autres !
  • qui ont la possibilité de faire passer leurs activités, leurs passions avant leur travail !
  • qui partent en voyage, quand ils veulent ! Quand ils le souhaitent ! Sans rendre de compte à personne !
  • qui démarrent une nouvelle entreprise sans se poser trop de questions, par exemple par rapport au salaire : « Vais-je réussir à me rémunérer au départ », « Est ce que ça va décoller ? ».
  • qui ainsi tentent leur chance, essaient, se lancent et développent un business dans des conditions sereines.

QUI, au final, n'a pas souhaité se soustraire à l’éternel « métro, boulot, dodo », réglé à la lettre que la plupart d’entre nous vit au quotidien, en attendant impatiemment une « hypothétique » retraite !

1. Qu'est ce qu'un rentier ?

La plupart des gens assimilent le rentier à une personne riche. Détrompez-vous ! Vous pouvez être rentier avec 1000€ par mois ! Tout dépend de vos besoins pour vivre et de votre objectif de gain. Le rentier est considéré comme une personne financièrement indépendantequi ne dépend plus du système actuel :

  • Pour cette infime partie de gens dits « rentiers », leurs investissements génèrent du cash qui travaille pour eux, et non eux qui travaillent pour l’obtenir. En gros, pendant qu’eux dorment, partent en vacances, ou font leurs activités sportives… ils continuent à percevoir les revenus de leurs investissements.
  • A l’inverse pour la quasi-totalité des personnes qui travaillent, elles sont contraintes d’échanger leur temps, 1 mois de travail par exemple, contre 1 mois de salaire. Et que vous soyez salarié, cadre ou même directeur le principe est le même.

Vous avez donc la faculté en tant que rentier de gérer votre temps comme vous l’entendez, au contraire du monde du travail où vous dépendez du « système » pendant toute la durée de votre activité professionnelle.

2. Qui a la possibilité de devenir rentier ?

A priori les voies pour accéder à ce statut de rentier, ainsi que les moyens « accessibles », ne sont pas si nombreux.  Et bien peu de monde semble concerné, à part :

  • l’auteur ou le chanteur (et tous ne deviendront pas célèbres) qui touchera des droits d’auteur jusqu’à la fin de ces jours,
  • l’investisseur... dans l’art, le vin ou la bourse, ce qui requiert une technique approfondie, un bon réseau (dans ce cas précis les gains peuvent être importants, mais à l’inverse, la chute peut être rapide,
  • le chef d’entreprise qui créé un business tellement florissant qu’il peut même en déléguer la direction,
  • les quelques heureux chanceux qui ont gagné le gros lot à « l’Euromillion » et qui même en plaçant à des taux « dérisoirement sécurisés » peuvent vivre dans une quasi totale insouciance.

A contrario, l’IMMOBILIER reste le moyen le plus accessible à tous de pouvoir espérer devenir indépendant financièrement. Pourquoi ? La plupart des informations, stratégies, connaissances et compétences sont à portée de main et ne relèvent pas d’un « talent inné » mais d’un apprentissage personnel et approfondi sur le sujet.

3. L'effet de levier : le moteur de la rente immobilière

balanceRentierGrâce à l’immobilier, vous pouvez vous créer à moyen/long terme un gros patrimoine immobilier avec peu de moyens au départ voire aucun. En effet, lorsque la banque vous accorde un prêt pour acheter un bien immobilier, c’est votre/vos locataire(s) qui payent vos mensualités. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Exemple : M. Patrick décide d’investir dans l’immobilieren plus de son travail. Il signe un compromis de vente pour un 2 pièces à 80000 euros, tous frais confondus (notaire, travaux, frais bancaire et agence), son bien lui coûte 100000 euros. Voici ce que lui propose la banque :

mensualiteRentier

Il aura donc 511 euros de remboursement mensuel à la banque. A cela s'ajouteront mensuellement les charges dont il est redevable (charges de copropriété, assurance,  taxe foncière), il devra ainsi sortir chaque mois 600 euros. Admettons qu’il loue ce même bien 600 euros hors charges. Nous pouvons dire qu'il fait une opération blanche (entrée et sortie d’argent s'équilibrent) ; ainsi son locataire lui finance (hors impôt) l’intégralité de son prêt et ses charges.

Ce qu’il faut comprendre : M. Patrick disposera dans 20 ans d’un revenu de 600 euros/mois ou d’un capital de 100000 euros (sans compter la revalorisation dans le temps du prix du bien) qui lui aura été financé intégralement par ses différents locataires. Ainsi en multipliant les opérations de ce genre, M. Patrick aura pu faire croître son patrimoine, sans y avoir ou très peu contribué financièrement.

4. De combien doit-on disposer pour être rentier ?

Tout dépend du montant que vous vous êtes fixé ! Étant donné que vous pouvez aussi bien être rentier avec 1000€ que 10000€, à vous d’adapter votre stratégie en fonction de vos futurs besoins. Il est bien évident que, plus votre objectif sera élevé, plus il vous faudra dynamiser et multiplier vos investissements. L’avantage est que vos possibilités de gain sont illimitées.

Attention, plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour obtenir le montant fixé de votre rente. Dégagez de vos investissements le double en chiffre d’affaire (revenu locatif), car la marge d’environ 50% à 55% perdu correspond à des charges incompressibles :

  • impôt (la majeure partie),
  • petits travaux d’entretien et de rénovation courante,
  • cotisations sécurité sociale (le rentier doit cotiser lui-même pour avoir les prestations sociales),
  • s'il y a besoin d’automatiser (déléguer) :
    • à un comptable > gérer la fiscalité de vos logements
    • à une agence immobilière > gérer les locations
    • à des professionnels > entretenir les biens

Ainsi, si vous souhaitez vous assurer une rente de 2000€/mois net, vous devez dégagez plus de 4000€ à 4500€ de revenus locatifs, à moins que vous optimisiez votre fiscalité. C'est pourquoi il est important de bien choisir son statut ou sa société au départ, en vu de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années (LMNP au réel, SCI à L'IS). Ou avoir recours au déficit foncier (via SCI à L'IR ou prêt classique en réel) dans le but de réduire l’imposition tout en vous créant un patrimoinevia l’achat d’un appartement ou d’un immeuble à rénover. Cet outil de défiscalisation vous permet ainsi de réduire vos revenus locatifs imposables (dont la CSG-CRDS qui fait beaucoup de mal aux investisseurs) voirde réduire de vos revenus personnels.

5. Par quels moyens devient-on rentier ?

En règle générale, pour devenir rentier, l'équation est simple : nous réalisons des investissements en demandant des prêts sur 15 à 20 ans ; à leurs termes, nous obtenons une rente à vie, ou un gros capital si nous revendons.

Sur des investissements dis « classiques », par exemple, des appartements nus, vous pouvez prétendre atteindre l’indépendance financière au bout de 20 à 30 ans (selon les secteurs, l’évolution du marché,…), car les rentabilités nettes restent elles aussi « classiques » (entre 2% et 7%). Forcément, la plupart des investisseurs sont sur ce type d’investissement.

En revanche, d’autres moyens existent pour dynamiser vos rentabilités et devenir plus rapidement rentier dans l’immobilier.
Voici les pistes à développer :

  • la location saisonnière : louer sur des durée plus courtes votre logement permettra d’augmenter nettement le tarif dit « à la nuitée », un des moyens les plus dynamiques d’obtenir de grosses rentabilités (vous pouvez obtenir jusqu’à 2, 3 voir4 fois le revenu d’un investissement classique). Un moyen très dynamique dans les grandes villes, les villes touristiques, ou industrielles (déplacements professionnels des employés, …).
  • les immeubles de rapport : très intéressants dans les petites villes et en province, bénéficiant d’un prix au m² très dynamique, ils assurent d’excellentes rentabilités. Sur les grandes villes ces produits-là sont malheureusement inabordables en termes de coût.
  • la colocation : très en vogue, s'est démocratisée, elle devient très recherchée toutes générations confondues. L’avantage : vous optimisez les pièces et les m² de vos appartements en louant plus cher à plusieurs personnes qu’à un foyer, ce qui reste attractif pour ces personnes, car les loyers restent abordables et les charges partagées.
  • l'achat-revente :
    • il peut être immédiat, avec ou sans rénovation. Vous revendez directement derrière dans le but de dégager une plus-value (à réutiliser par exemple pour un placement ou liquider tout ou partie d’un autre crédit)
    • ou différé (quelques années après) : la revente intervient lorsque l’immobilier augmente... pour réinvestir, se dégager du cash, baisser son imposition, etc.
  • la découpe d’appartement : il est parfois intéressant de découper un appartement en deux (si la disposition le permet), car deux studios seront plus rentables qu’un 2 ou 3 pièces en  augmentant considérablement vos rentrées d’argent mais également le prix à la revente.
  • rentier sur prêt : certaines personnes vivent de l’immobilier sur leurs prêts, c’est-à-dire qu’elles prennent des crédits plus longs, jusqu’à 25 ans par exemple et vivent avec le cash flow positif mensuel généré (différence entre le revenu locatif – le prêt et les différentes charges liées à la location), et en renouvelant l’opération.

A vous d'adapter votre stratégie en fonction du secteur, de la demande et des besoins. Vous pouvez également élargir vos possibilités et chances d’optimiser et de réaliser de bonnes affaires en vous diversifiant et en utilisant plusieurs de ces stratégies.

6. Que faut-il faire pour devenir rentier ?

Vous pouvez devenir rentier à moyen terme (10 ans voir moins si tout est bien ficelé et que vous parvenez à dynamiser vos investissements). En revanche, il faut vous en donner les moyens.

Que vous débutiez ou que vous en connaissiez déjà pas mal sur l’immobilier, il faut :

  1. vous former !!! La formation est une des phases les plus importantes, dont vous ne pouvez faire l'économie si vous voulez réussir rapidement. Il vous faudra devenir polyvalent, comprendre, vous y  connaître en :
    • fiscalité (SCI à l’IR, SCI ç l'IS, LMNP, imposition, moyens de créer du déficit, etc.)
    • gestion (bail, assurance, communication…)
    • en rénovation, travauxagencement intérieur… (perso ou pro)
    • stratégie immobilière (étude de marché, savoir se faire son tableau de bord)
    • en négociation (quoi, auprès de qui…)
    • ....
  2. savoir dénicher les bonnes affaires !!! Pas de secret, vous devrez « fouiner », tous les jours être à l’affût.  D'une part, pour vous vous familiariser, et connaître votre secteur par cœur, et d'autre part, pour repérer les nouveautés ou des biens qui ne se vendent pas et qui restent ainsi ouverts à de grosses négociations.
  3. ne pas hésiter à vous lancer !!! Il faudra être réactif sur les bonnes affaires, quitte à faire vos propositions le jour même de vos visites. Avec le temps, vous arriverez à faire vos calculs quasi instantanément.
  4. vous entourer des bonnes personnes : si vous voulez réussir, rejoignez un réseau d’investisseurs, rien de mieux pour n’avoir que des retours positifs. Prenez vos distances par rapport aux gens qui « encrassent ou ralentissent » vos projets.
  5. Vous créer vous-même un réseau : créez votre réseau parmi les professionnels du bâtiment, les agents immobiliers, les experts-comptables, banquiers, notaires (une fois que vous êtes tombé sur les bons, conservez-les). Tout cela se mettra en place  tout seul, avec le temps.
  6. revoir vos notions sur l’argent : il faut désormais vous positionner en tant qu’investisseur (on parle de réinvestir de l'argent) et non plus en tant que consommateur (qui va dépenser dans le superflu, effectuer des prêts à la consommation, etc .). Cela n’implique pas de vous serrer la ceinture, mais dites-vous que vous aurez besoin d'être crédible et d'asseoir votre légitimité auprès des banquiers, afin d'attirer les capitaux pour réinvestir.

 

En conclusion, pour accéder à la rente immobilière rapidement, il vous faudra être dans un apprentissage constant, un suivi régulier du marché (dénicher les opportunités, multiplier les investissements et diversifier ceux-ci.

Plus vous investirez, plus vous allez acquérir de l’expérience et la technique ,et plus les opportunités s’offriront à vous, ce qui représentera aussi un sérieux gain de temps.