CALCULER LA RENTABILITÉ DE SON BIEN

Quand il s'agit de rendement locatif, nous avons toujours peur de faire un mauvais investissement immobilier. La rentabilité est un bon indicateur pour juger de l’opportunité d’un investissement ou nan. Mais encore faut-il savoir la calculer !

Voici les différents scenarii :

1. La rentabilité brute

rentabiliteBrute

La formule la plus simple qui n’indique qu’une vision globale. Elle ne tient pas compte des différentes charges et taxes afférentes qui peuvent impacter fortement votre rentabilité. Elle est souvent mise en avant comme argument commercial par les agents immobiliers pour gonfler les rendements locatifs.

2. Rentabilité nette

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Les charges: non récupérables auprès de votre locataire, elles sont donc à votre charge (exemple : frais de syndic (bénévole ou professionnel), travaux copropriété (réparation toiture, changement interphone…), assurance du bien, coûts de gestion (ex : geré par agence immobilière)…)

Les vacances locatives: sont les mois où vous n’aurez pas de location entre deux locataires. On compte en général un mois/an (même s'il est possible que ce ne soit jamais le cas).

Les travaux d'entretien: consiste à provisionner chaque année une somme d'argent pour effectuer des travaux dans le futur au moment du changement de locataire.

C’est la formule que vous devrez utiliser pour calculer le rendement de vos investissements, elle est en effet plus représentative que la première.

3. Rentabilité nette et impôts

Vous pouvez même aller plus loin en incluant l’impôt généré en déduction des loyers annuels. Ce qui vous donne encore une vision plus précise en incluant toutes les dépenses liées à l’investissement.

"J'ai fais l'acquisition d'un appartement type T2 de 40m2.

Mon prix d'acquisition est de 80000 euros,
mes frais de notaire sont de 7200 euros
mes frais d'agence sont de 4000 euros
mes travaux de rénovation sont de 8000 euros

le loyer pratiqué est de 650 euros hors charge soit 7800 euros /an
les charges de copropriété à ma charge sont de 200 euros
la taxe foncière est de 450 euros
je compte un mois de vacances locatives soit 650 euros
je provisionne 250 euros pour les travaux


La rentabilité brute de Mr Patrick est de :
7800/100000 X 100 = 7,8%

La rentabilité nette de Mr Patrick est de  :
(7800 - 650 - 450 - 200 - 250) / 100000 X 100 = 6,25%

Il est donc important de faire attention aux rentabilités annoncées (commerciaux), de prendre en compte les charges et de faire soit même les calculs. Nous voyons que pour Mr Patick, la rentabilité est impactée de plus de 1,5% mais parfois cela peut être plus important (ex : charges de copropriété très élevées).

 
4. Quelle rentabilité minimum ?

Il est délicat d'annoncer une rentabilité type. Celles-ci dépendent de nombreux critères notamment géographiques ; les grandes villes présentent des rentabilités parfois plus faibles qu’en province (étant donné que les loyers ne peuvent s'aligner sur les prix d'achats souvent très élevés). Mais d'autres critères sont aussi à prendre en compte :

  • les quartiers
  • le bien en lui-même (taille, état général,…)
  • si le bien se trouve à proximité ou non d’une zone dynamique (école, industrie, villégiature…)
  • etc…

On voit régulièrement entre 3% et 7% de rentabilité sur des investissements « classiques », mais plus vous prendrez de risques plus vous optimiserez vos rendements et vous pourrez ainsi atteindre des rentabilisés à plus de 10%. Majorées sur certains investissements. Quelques exemples :

  • petites structures (ex : studio/F1) avec plus de gestion mais plus dynamique
  • immeuble de rapport ; prix au m² moins élévé>rendements plus elevé
  • location saisonnière ; optimisation des loyers à la nuitée
  • colocation : loyers dynamiser du fait de plusieurs locataires (comparativement à une location ne concernant qu'un seul titulaire)

 

Pour conclure, plus les rendements locatifs sont élevées plus vos affaires seront florissantes. Attention toutefois à ce que vous achetez. Il est préférable parfois d’acheter un bien avec des rentabilités moins dynamiques mais d’avoir la garantie des locations, de la revente,… Les meilleures rentabilités locatives sont fréquemment liées aux bonnes affaires. Pour optimiser vos chances de trouver les meilleurs biens ; étudier correctement votre marché (secteur), soyez sans cesse à l’affût (regardez quotidiennement les annonces), allez visiter un maximum de biens (que du + ; connaissance du marché, contact…), négociez selon vos rentabilités fixées (passez votre chemin si vos prix ne passent pas)… Vous vous créez ainsi les opportunités tout en améliorant vos connaissances du marché.