BIEN CHOISIR SON SECTEUR GÉOGRAPHIQUE

Aujourd’hui, l’investissement immobilier est accessible pour beaucoup de personnes. Une fois que vous connaissez le cheminement, vous pouvez très bien acquérir un ou plusieurs biens dans un temps plus ou moins réduit. Cependant une question reste importante lorsqu'on visite des biens : est ce que le lieu convient ? Est ce que l'investissement est plus judicieux en campagne ou en centre ville ?

1. Tout d’abord quelques chiffres …

Avec plus de 500000 km2 de superficie en France métropolitaine, vous avez de multiples choix géographique pour investir. Que ce soit en zone urbaine (hyper centre) ou en campagne, chaque projet est à étudier avec le plus grand intérêt.

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En 2014, 39% des ménages français sont locataires. Ceci prouve qu’il y a encore de nombreuses demandes dans l’univers locatif que ce soit en ville ou non.  Naturellement, vous allez vous porter vers le centre des villes mais ne négligez pas les campagnes qui peuvent être fructueuses.

De 893 euros / m2 (Creuse) à plus de 8000 euros / m2 (Paris), le prix moyen de l’immobilier constaté par meilleursagents.com en janvier 2016 nous indique que les offres sont pour tout les budgets. Une nouvelle fois, prenez en compte tous les paramètres de votre futur investissement : il est possible alors d'acheter un petit bien type studio ou T1 au centre d'une ville ou à proximité, OU alors une plus grande surface (appartement T3, T4 ou même maison) en périphérie.

2. Où investir géographiquement ? 

secteurGeo2Quel sera votre terrain de chasse ? Cette question est importante si c’est votre premier investissement. Mais en réalité, n’oubliez pas que l’élément essentiel est de trouver dans un premier temps le bon vendeur et la bonne affaire. Que ça soit Lyon, Toulouse, Strasbourg, Marseille, etc … les occasions se trouvent partout. Les coeurs de moyennes et grandes villes présentent de nombreux avantages et services pour toute personnes qui souhaite s'y installer. Il est vrai que ce sont les zones les moins désertes, on y trouvera une certaine activité tout au long de la journée jusqu'à une heure plus ou moins tardive.
Les centre villes sont les vitrines des municipalités. Les évolutions les plus marquées se trouvent dans ces secteurs. Il est donc judicieux de favoriser dans un premier temps ces zones géographiques. Cela permettra d'obtenir un bien qui évolue positivement dans le temps, et de concrétiser une plus-value au bout de quelques années.

Les médias parlent aujourd’hui beaucoup de la capitale et c’est vrai qu’il y a un engouement particulier autour de Paris mais pour vous, la ville la plus peuplée de France n’est pas obligatoirement la priorité. Si vous voulez vous constituer un patrimoine, alors oui, Paris est idéale. Sinon, n’hésitez pas à vous orienter sur toutes les villes de province, qui ont toutes leur charme et leur atout : vallée du Rhône, région Provence Alpes Côte d'Azur ou tout simplement l'arc Atlantique qui attire de plus en plus de personnes.

3. Que faut il regarder pour être sûr que nous sommes au bon endroit ?

Lors de vos visites, essayez de venir quelques minutes avant votre rendez-vous et OBSERVEZ ! Analysez l’environnement, le quartier et posez vous ces questions :

  • le bien est-il facilement accessible par les transports en commun ?
    si l'on prend le cas d'un jeune actif qui vient d'être muté au sein de son entreprise, un des principal critères de recherche est la mobilité. Il est alors nécessaire d'avoir une facilité de déplacement depuis l'appartement ou maison que vous louez. Les trajets type tels que maison - travail, maison-supermarché, maison-gare doivent être envisageables et faciles à réaliser.
  • les écoles (de la crèche à la faculté) sont elles loin ?
    vous voulez louer une petite surface dédiée aux étudiants, l'objectif est d'établir une zone (1-2 kilomètres maximum) autour de chaque école présente dans la ville. Vous avez alors un potentiel de location nettement supérieur à un bien qui se situe à 5 kilomètres ou à l'extérieur de la ville et qui obligera l'étudiant à utiliser les transports en commun ou même sa voiture personnelle.
  • le quartier est-il pourvu de supermarché ?
    après avoir un toit sur la tête il est important pour une personne de se nourrir. En complément des deux premiers points, veillez à ce que votre bien ne soit pas espacé d'un lieu type supérette ou supermarché. Il difficile au cours d'une visite d'annoncer à la personne "Il faut prendre la voiture pour aller chercher une brique de lait" ou "le premier supermarché est à 10 kilomètres".
  • existe t-il des parkings pour se garer ?
    lorsque vous achetez un bien il y a de grandes chances qu'aucun garage ou place de parking ne soit inclus dans la vente. Cependant rien n'est perdu car de nombreuses places de parkings gratuites sont disponibles aux coeurs des villes. Si toutefois vos futurs locataires ne veulent pas s'ennuyer à chercher, prospectez autour de votre bien les garages disponibles à la location.
  • autres
    restaurants, cinéma, bars, etc ..... les lieux de vie sont d'avantages présents au centre ville et ne doivent pas être mis de coté.

Prenez en compte tous ces paramètres, ils sont déterminants dans votre future location et négociation lors de votre achat.


"Je viens d’acquérir un deuxième bien en prenant soin de choisir le secteur géographique (à 1 kilomètre du centre ville). Alors que mon premier appartement s’est loué au bout de 15 jours, celui là, qui est placé au coeur de la ville, s'est loué en moins d’une semaine avec d’avantage de personnes intéressés."

Le choix de M. Patrick est correct et montre l’interêt qu’il y a à se rapprocher de zones qui sont d’avantages attractives comme les centre villes.

 

En résumé, toute la France est disponible aux investisseurs avec un petit bémol pour la capitale qui incarne le prestige mais n'a pas beaucoup d’intérêt pour votre objectif (indépendance financière). Trois points ressortent et indiquent l'intérêt du centre ville : forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, ...), investissement sécurisé (densité forte au centre, constructions et renouvellements limités) et rentabilité excellente (il est toujours plus aisé d'augmenter le loyer lorsque le bien se situe au centre et est de bonne facture).  Si malgré ces conseils, vous n’arrivez pas à faire votre choix, n’hésitez pas à nous contacter.