ASSURANCE : QUI ASSURE QUOI ?

Quand vous faites de l'investissement locatif, il est primordial de connaître les différentes assurances à contracter ou demander pour vous couvrir des différents risques ou aléas qui pourraient survenir, que cela soit dans du meublé ou du non meublé.

 

1. Contre quel risque se prémunir ?
 

Voici la liste des principales garanties :

  • Incendie/explosion/implosion
  • Bris de glace
  • Chute de la foudre/dommage électrique
  • Dégât des eaux
  • Vol/tentative de vol/vandalisme
  • Inondation
  • Responsabilité civile (dommage causé à un tiers)

 

2. Propriétaire, quelle assurance ?

ASSURANCE PNO (propriétaire non occupant) : n’est pas obligatoire (sauf copropriété ; loi ALUR du 26 mars 2014) mais est plus que recommandée :

Souscripteur : le propriétaire

Quand? : A la date de signature de l’acte de vente chez le notaire. Si ce n'est pas le cas, souscrivez à une assurance le plus rapidement possible.

Pourquoi ? : 

  • Pour assurer le logement pendant son inoccupation (ou entre deux locations)
  • Si le locataire n'est pas assuré (ex : dans le cas d'une résiliation en cours de location sans que vous, propriétaire, n’ayez été informé)
  • Si enfin l’assurance du locataire ou de la copropriété est limitée, c’est l’assurance PNO qui prendra le relais
  • Attention : en cas de meublé, pensez à prévoir le mobilier dans le tarif !

Exemple : 

Si un sinistre intervient alors que vous n’avez plus de locataire (voir liste au début de l'article), cela peut être très lourd de conséquences pour vous, car c’est vous qui aurez à payer les rénovations.

3. Locataire, quoi demander ?

ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION : 

Souscripteur : votre locataire (mais depuis mars 2014, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte de votre locataire et la répercuter sur les charges)

Quand ? : à l’entrée dans les lieux du locataire

Pourquoi ? :

  • assurer sa responsabilité civile locative pour les dommages qu’il vous causerait ou à un voisin (liste au début de l'article)

Exemples :

  • Votre locataire oublie de fermer le robinet de sa baignoire et inonde la salle de bain : il y a prise en charge de son assurance pour l’indemnisation des dégâts
  • Votre locataire provoque un début d'incendie en cuisinant et détériore la cuisine intégrée : même prise en charge
  • Votre locataire est victime d'un dégât des eaux provoqué par la machine à laver du voisin du-dessus, le plafond de votre appartement est détérioré : c'est l'assurance de votre locataire qui s’opposera à celle de son voisin et requerra une indemnisation pour le préjudice.
4. Que faire en cas de sinistre ?

N’hésitez pas à vous rapprochez de votre assureur, demandez-lui conseil, expliquez le sinistre, qu’il vous indique la démarche à suivre, qu'il vous reprises tous les risques pour lesquels vous êtes couvert. Il arrive que le contrat inclut certaines options sur lesquelles on oublie que l’on est couvert (ex : loyer assuré en cas de sinistre, protection juridique en cas de litige …).

5. Exemple d'indemnisation 

"Suite à un problème sur la toiture, l'appartement que je loue à subi un dégât des eaux. Que dois-je faire ?" 

Le locataire de M. Patrick doit appeler son assurance pour faire la déclaration et remplir un constat de dégât des eaux avec la personne responsable du sinistre :

  • Si il s'agit d'une copropriété qui gère les murs extérieurs, ce sera à elle de remplir le constat avec le locataire de M. Patrick
  • Si l'immeuble vous appartient, ce sera à vous de remplir le constat avec votre locataire
  • Si l'appartement du dessus est occupé par un autre locataire et si c'est lui qui est à l'origine du sinistre, c'est avec lui que votre locataire doit faire la déclaration.

Franchise : Dans ce dernier cas, la franchise ne sera pas appliquée car le locataire de M. Patrick est victime et la cause ne vient pas de chez lui. A l’inverse si le locataire de M. Patrick avait été responsable de son sinistre (si il avait laissé couler sa baignoire et détérioré le sol), il aurait été redevable de la franchise (une centaine d’euros, selon les compagnies d'assurances) pour indemniser les dommages de son propre appartement.

En conclusion, pour une location il est obligatoire de demander à votre locataire son assurance habitation et  quasiment indispensable que vous souscriviez vous-même en tant que propriétaire une assurance PNO. Même si cette dernière est non obligatoire, ce serait faire de petites économies pour un risque bien trop important, pécuniairement parlant.